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제 목 주택조합[지역주택조합,조합주택분양
*재건 조합원 자격 조합사업지내 2년이상거주자[분양 동호수추첨일 기준]
*A1)조합 설립 인가[ 85m2 이하 무주택,주택1가구] : 전체 주택 수[조합원] 변경전 주민67%이상,
*변경 소유권사업지 내[95% 소유자]. 
 2) 땅(사업용지)조합원과 사업용지 80%? 이상 확보.   
 3) 추가 분담금(토지 구입할때)  *사전 자문제 폐지
*A2)조합 설립 인가: 전체 주택 수(조합원) 50% 이상.  2) 땅(사업용지)조합원과 사업용지 95% 이상확보하면 알박기
   불가능.  3) 공신력있는 신탁사(자금관리) 4)믿을수있는 시공사업자 [입지여건, 브랜드(선호),조합인가
  (사업승인), 관할지자체.민원24토지이용규제정보서비스] *꼼꼼히 따져봐야 한다.
    ===지역주택조합법 법제처 참고할것20170603================================ 
*지역주택조합 허위광고 조심.  난립 주의보자영업자 윤모 씨(47)는 올해 초 경기 의정부시의 한 지역주택조합에 조합 가입금 등 1000만 원을 투자했다가 낭패를 봤다. 조합추진위원회는 55층 아파트 1700채를 짓는다고 광고했지만 실제로는 아파트를 지을 땅조차 확보하지 않은 ‘유령 조합’이었다. 윤 씨는 “알고 보니 당시 추진위가 실제로 확보한 땅은 전체 사업 예정지의 2%도 안 됐다”고 말했다. 
공정거래위원회는 최근 지역주택조합의 허위 광고 피해 사례가 급증하고 있다는 점을 들어 “소비자 피해경보를 발령한다”고 6일 밝혔다. 지역주택조합은 주민들이 조합을 만들어 토지를 사들인 뒤 아파트를 짓는 방식의 주택사업이다. 일반 분양 아파트에 비해 사업 절차가 간단하고 비용이 20% 정도 저렴해 소위 ‘아파트 공동구매’로 주목받았다. 하지만 최근 공급이 크게 늘면서 과장 광고에 따른 사기 분양 등의 피해가 늘고 있다.  
공정위가 소개한 대표적인 허위 광고 유형은 모집된 조합원 수와 토지 확보 규모를 부풀리는 것이다. 조합이 지방자치단체로부터 조합 설립 인가를 받으려면 전체 주택 수 50% 이상의 조합원과 사업용지 80%에 해당하는 땅을 확보해야 한다. 이 때문에 요건 충족이 임박한 것처럼 소비자를 속이는 조합들이 많았다. 한 중견 건설사 관계자는 “토지 매입 과정에서 사업비가 늘어날 경우 이 비용이 고스란히 조합원의 추가 분담금으로 돌아간다”고 말했다. 
광고대행사 등이 아직 확정되지 않은 단지 규모를 허위로 홍보하는 일도 잦다. 지자체로부터 사업계획 승인을 받기도 전에 아파트 총 가구 수와 층 등을 광고하는 것이다. 동·호수를 선착순으로 지정해 계약할 수 있는 것처럼 속이는 것 역시 대표적인 사기 유형으로 꼽힌다. 
실제로 공정위가 접수한 지역주택조합 피해 사례는 올해 1분기(1∼3월) 97건으로 지난해 같은 기간(80건)보다 21% 늘었다. 이병건 공정위 소비자안전정보과장은 “화려한 단지 조감도·투시도 등을 확정된 설계안인 것처럼 내세워 광고해도 부당 광고에 해당할 수 있다”며 소비자들의 주의를 당부했다. 이어 “소비자들은 지자체 등에 실제 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인한 뒤 계약하는 게 좋다”고 덧붙였다.   세종=천호성 thousand@donga.com / 강성휘 기자
원문보기: http://news.donga.com/Economy/more29/3/all/20170606/84744227/1#csidxea11734163e6120b26b2618a4768023
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서울 동작구가 서울시 최초로 지역주택조합 주민피해 예방 계획을 수립해 추진한다.  입력 : 2017.05.15 15:55
동작구는 지역주택조합 피해 사례를 줄이기 위해 ▲주민 홍보 및 교육 ▲단계별 대응 및 단속반 운영 ▲불법 광고물 근절 등을 실시할 계획이라고 15일 밝혔다.동작구는 홍보관과 신규 사업지 등에 대해 별도 단속반을 꾸려 법규 위반사항을 점검하고, 구청 주택과에 상담센터를 둬 유의사항 등을 안내하기로 했다. 사업지 뿐 아니라 주변 지역과 이면도로의 허위·과장 불법광고물 단속도 실시해 과태료 부과와 고발 등 행정조치를 진행할 계획이다. 지역주택조합은 일반분양 주택보다 가격이 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 장점이 있지만 사업 불확실성이 크고 문제가 발생하면 조합원이 모든 책임을 부담해야 해 피해를 보는 사례가 늘고 있다.동작구는 현재 12곳에서 지역주택조합 사업이 추진되고 있다.[주택조합 성공률은 20%대]매일경제.기사보내기
 
규제강화 앞둔 지역주택조합 `난립 주의보`          
          개정 주택법 소급적용 안돼, 탈퇴해도 환불불가 서민피해
토지·시공사 확정 허위광고…설립인가 21%만 입주완료
기사입력 2017.03.12 17:45:03 | 최종수정 2017.03.12 18:21:37
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2010년 건축심의를 통과했지만 여러 문제로 7년째 사업이 표류 중인 서울 노량진 지역주택조합 사업지 전경. [매경 DB]

서울 송파구의 한 지역주택조합 조합원 A씨는 최근 조합장을 사기 혐의로 고소했다. 조합원 모집 당시 분담금 외에 업무추진비 명목으로 2500만원씩 걷어갔는데, 이 업무추진비를 약속한 시일까지 사업이 추진되지 않으면 전액 반환하기로 계약서에 명시해 놓고 실제로는 반환하지 않고 있다는 이유에서다. A씨는 "조합장은 모르쇠로 발뺌하면서 동시에 교묘한 법리만 앞세워 피해자들의 소송마저 어렵게 하고 있다"고 말했다. 피해 조합원 대부분이 가난한 서민인 탓에 법적 대응을 못하고 있으나 A씨는 변호사인 지인의 도움을 받고 있다.

서민들의 내 집 마련을 돕기 위해 만들어진 지역주택조합 제도가 법의 허점을 이용한 악덕 사업자들 때문에 변질되고 있다. 기초도 마련되지 않은 채 무리하게 조합원 모집에 나섰다 사업이 지체돼 조합원 피해를 야기하는가 하면 돈만 챙기고 사업은 방치하는 경우도 적지 않다.

지역주택조합이란 같은 지역 거주민 중 무주택자와 전용면적 85㎡ 미만 1주택자가 모여 조합을 구성한 후 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 지어 입주하는 식의 사업이다. 청약통장이 필요없고 중간 단계 마진을 아껴 일반분양 아파트보다 10~20% 저렴한 게 강점이다.
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최근 청약 시장이 활기를 되찾으면서 지역주택조합에 대한 관심도 커졌다. 국토교통부에 따르면 전국 지역주택조합 설립 건수는 2011년 10건(5566가구)에서 2015년 106건(6만7239가구)으로 4년 만에 10배 늘었다.

하지만 지역주택조합은 사인(私人) 간 계약이기 때문에 수많은 위험이 도사리고 있다. 사업이 지체되면 추가 부담금이 발생하는 데다 조합원 간 갈등 위험도 높다. 무엇보다 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 철저한 관리감독을 받는 재건축·재개발 조합과 달리 지역주택조합은 사적 단체인 탓에 관리감독 사각지대에 놓였다. 조합장이나 추진위원장 등 집행부가 작정하고 조합원에게 피해를 줘도 이를 구제할 법적 장치가 마땅치 않다.

지역주택조합 사업 추진에서 가장 빈번한 문제는 허위 과장 광고다. 사업 대상 토지에 대한 권리를 제대로 확보하지 않은 채 무리하게 조합원을 모집하는 게 대표적이다. 토지 매입금의 10%만 계약금으로 낸 상태지만 조합원 모집 광고에는 '토지 100% 확보' 등 확정적 문구를 써 현혹시킨다.

대형 건설사 시공이 확정됐다는 표현도 단골로 등장한다. 마치 해당 건설사가 분양하는 듯하지만 실제 건설사의 시공참여의향서만 접수한 수준이다. 건설업계 관계자는 "시공참여의향서는 건설사 입장에서 그냥 검토한다는 수준의 원론적 입장 표현으로 아무런 강제력이 없다"고 전했다.

경기도 고양시 B지역주택조합 집행부는 토지를 확보하지 않고 조합원을 모집하고 있다. 더 큰 문제는 해당 토지 개발 권한이 이미 다른 업체에 있다는 점이다. 현 상황에서는 주택을 짓는 데 필요한 인허가를 취득하는 것이 불가능하지만 대형 건설사가 짓는다며 조합원 모집 광고 중이다. 해당 건설사도 사업 참여 의지가 전혀 없다. 전문가들은 지역주택조합에 가입할 때 토지의 전부 또는 일부가 다른 개발 계획에 포함되지 않았는지와 토지매매 계약서를 꼭 확인해야 한다고 조언한다.

지역주택조합은 사업 절차도 투명하지 못하다. 전문성이 부족하다는 이유로 업무대행사를 통해 각종 인허가나 용역 발주 등을 추진하기 때문이다. 업무추진비 대부분이 대행사를 통해 집행되므로 조합 장부만으론 돈이 어떻게 쓰였는지를 알 수 없다. 집행부가 업무추진비를 횡령해도 입증이 어렵다.

토지 확보나 시공사 선정 등 사업을 하는 시늉이라도 내는 조합은 그나마 양호한 편이다. 아예 계약금만 챙기고 잠적하는 경우도 있다. 한 건설사 지역주택조합 업무 관계자는 "업무추진비만 노리고 조합원을 모집하는 악덕 업무대행사도 알고 보면 그 관계자가 조합장이나 추진위원장을 맡는 경우가 상당수"라고 전했다.

한 번 가입하면 탈퇴하기도 어렵다. 국토부의 '지역·직장주택조합 표준규약서'에 따르면 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없고 부득이한 사유가 발생했을 때에도 조합 총회나 대의원회의 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다. 설사 탈퇴하더라도 업무추진비는 물론이거니와 계약금까지도 이미 사용됐다면 돌려받지 못할 가능성이 높다.

이처럼 허점이 많다 보니 계획대로 사업을 성사시키는 지역주택조합은 소수에 불과하다. 국민권익위원회 조사에 따르면 2005~2015년 설립인가를 받은 155개 지역주택조합 중 현재 입주까지 완료된 조합은 34개에 불과하다.

정부와 정치권은 지역주택조합 제도의 문제점을 인지하고 개선안을 내놨다. 지난해 11월 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안에는 조합 탈퇴 시 비용을 환급받을 수 있는 법적 근거가 생기고 지방자치단체에서 조합 설립을 보다 까다롭게 심사할 수 있게 했다.

문제는 법 개정안이 오는 6월 3일 이후 설립되는 조합부터 적용된다는 점. 기존 조합은 여전히 관리감독 사각지대에 남는다. 법망을 피하기 위한 쏠림 현상도 우려된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "법이 개정되기 전 설립된 조합들도 보호받을 장치가 필요하다"고 말했다.

보완과 관리감독 강화를 통해 지역주택조합을 존속하겠다는 중앙정부 입장과 달리 일부 지자체에서는 제도 자체를 폐지해야 한다고 주장한다. 실제 서울 부산 인천 광주 경기도 등 전국 8개 광역지자체는 지난해 10월 국토부에 지역주택조합 폐지를 건의했다.

[김기정 기자 / 정순우 기자]
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1. 질의요지


「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 「주택법」 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자일 것을 규정하고 있고,

「주택법 시행규칙」 제18조제1항에서는 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우를 말함)를 말한다고 규정하고 있는바,

주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우가 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당하는지?



2. 회답

주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당합니다.
3. 이유

「주택법」 제32조제1항 전단에서는 많은 수의 구성원이 주택(같은 법 제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말함)을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(같은 조 제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외함) 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서는 같은 조 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합 구성원의 자격기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 「주택법」 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함. 이하 같음)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원 중 1인에 한하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 국토교통부령으로 정함]일 것을 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법 시행규칙」 제18조제1항에서는 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우를 말함)를 말한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우가 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당하는지에 관한 것입니다.
먼저, 「주택법 시행규칙」 제18조제1항의 괄호 부분에서는 조합원 자격을 얻거나 유지할 수 없는 “주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유한 경우”에 포함되는 “당첨자의 지위”를 “당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우”로 규정하고 있어, 지역주택조합 조합원 가입 자격을 얻은 사람이 주택조합설립인가신청일 이후에 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급되는 다른 주택에 당첨된 사실이 있더라도 입주 계약을 체결하지 않아 당첨 사실이 의미 없게 되거나 입주 계약은 체결했지만 전매를 한 경우라면 당첨자로서의 권리ㆍ자격을 보유하고 있는 상태가 아니므로 조합원의 자격을 유지할 수 있는 것으로도 해석될 여지가 없지 않습니다.
그러나, 법령을 해석할 때에는, 법 문언의 의미뿐만 아니라 입법자의 의도, 법령의 목적 등을 종합적으로 고려하여야 할 것인바, 2013년 10월 1일 국토교통부령 제29호로 「주택법 시행규칙」 제18조제1항을 개정하여 “당첨자의 지위”를 “당첨자의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우)”라고 규정하면서 괄호 안의 내용을 추가하게 된 입법배경을 살펴보면, 그 개정 전까지는 당첨자의 범위에 ⅰ) 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안 당첨된 지위를 지닌 자뿐만 아니라 ⅱ) 주택조합설립인가신청일 전에 당첨된 사실이 있으나 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에는 당첨자의 지위를 보유하고 있지 아니한 자까지도 주택을 소유한 경우에 포함되는 것으로 해석될 여지가 있었는데, 이와 같이 ⅱ)에 해당하는 자에게까지 주택조합 조합원 자격을 제한하는 것은 법령의 지나친 확대해석이라는 법제처의 법령해석(법제처 2013. 4. 26. 회신 13-0067 해석례 참조)이 있음에 따라, 법령 개정을 통해 ⅱ)에 해당하는 자는 주택조합 조합원 자격에서 제외되지 않는다는 점을 명확히 하기 위하여 괄호 안의 내용을 추가하는 것으로 개정이 이루어진 것입니다.
따라서, 이와 같은 시행규칙의 개정으로 개정 전 「주택법 시행규칙」 제18조제1항의 의미인 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간에 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 이상을 소유하지 않아야 하고, 이 경우 소유하지 않아야 한다는 것은 그 기간 동안에는 단 한순간이라도 주택 소유 사실 또는 당첨 사실이 있어서는 안 된다는 해당 규정의 본래의 의미가 변한 것은 아니라고 할 것입니다.
그리고, 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제18조제1항에서 지역주택조합 조합원이 될 수 있는 자격을 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 1채 소유한 자로 제한하고, “주택 소유”에 “당첨자의 지위”를 포함시킴으로써 당첨자의 지위에 있는 경우에는 주택조합의 조합원 자격이 없는 것으로 규정하고 있는 것은, 조합원이면 청약할 필요 없이 분양받을 수 있는 조합주택이 투기적 수단으로 악용되지 않도록 하기 위한 취지라고 할 것입니다. 그런데, 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안 주택 소유 의사를 가지고 청약을 하여 당첨된 사실이 있음이 분명한 자를, 단지 전매하였다거나 입주 계약을 체결하지 않았다는 이유로 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 된다면 분양권 전매 등을 반복하여 주택시장을 교란시키는 자까지도 주택조합 가입자격을 유지할 수 있게 되어, 조합원의 자격을 제한하려는 입법취지와 상반되는 불합리한 결과가 초래된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당한다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견
○ 법제처 법령해석으로 이미 주택조합설립인가신청일 전에 당첨된 사실이 있으나 주택조합설립인가신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지의 기간 동안에 당첨자의 지위를 보유하고 있지 아니한 자는 주택을 소유한 경우에 포함되지 않음을 분명히 하고 있으므로 괄호의 문언이 불필요한 것이 아닌지 등을 검토하여 시행규칙에 반영해주거나, 보다 근본적으로는 현행 「주택법 시행령」 제38조제1호가목이 지나치게 복잡하게 규정된 문제가 있으므로, 국민이 보다 알기 쉽게 세목으로 구분하여 주택을 소유(당첨자의 지위를 포함함)하지 아니하거나, 주택조합설립인가신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지의 기간 동안에는 주택에 당첨된 사실도 없어야 하며, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 이상을 소유하지 않아야 조합원의 자격을 얻거나 유지할 수 있음을 분명히 해 주는 방법 등을 검토하는 것이 바람직할 것입니다
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