*재건축 초과이익환수제 5년 만에 '합헌 결정' (헌재 "재산권 침해 아니다)

헌법재판소가 재건축 초과이익 환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 재건축시장이 크게 위축될 전망이다.  

*초과이익환수제 완화 가 현실화하면 재건축을 진행하는 주요 단지들에서 재건축 추진 동력이 생길 것으로

전망한다.2022.09.30 뉴스 [*재건축 초가이익 1억 까지 공제 *1주택자 10년보유자 50%감면

*초과이익

*개발행위 허가 온라인 신청가능 www.upis.go.kr/  준공검사필증발급도가능, 031-426-9973~5

재건축-초가이익환수 한다 60곳 2020.06.03

국토교통부는 재건축 부담금의 사용 방식 등을 규정한 재건축 초과이익 환수법 시행령 및 환수업무 처리지침 개정안을 입법예고한다고 2일 밝혔다.

*초과이익 환수: (재건축으로 얻은 이익금) 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10∼50%를 조합에 부과한다. 2018년 본격 시행됐지만 부담금이 과도하다는 반발과 함께 재산권을 침해한다는 이유로 헌법소원이 진행돼 지난해 말 합헌 결정이 내려졌다. 

*배분방식(초과이익금 : 주거복지 상황이 열악한 지자체가 좀 더 유리하도록 평가 조정됐다.

평가항목4가지: 임대주택공급, 주거기반시설, 주거복지실태 , 주거복지 증진 , 재건축부담금 활용실적 및 운용계획 4가지로 간소화했다.

부담금 가운데 50%는 국가에, 20%(세종·제주는 50%)는 해당 광역지자체에, 30%는 해당 기초지자체에 귀속된다.

*현재 징수 대상: 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축 단지들

*강남구 은마 4,424가구

*반포주공1단지3주구 1,490가구

*잠실주공5단지 3,930가구

*개포주공6.7단지 1,960가구

*대치쌍용2차 364가구

*용산구 한남연립 조합 1인당 5544만 원 예정

*강남구 청담동 두산연립(총4억3117만원, 1인당 634만원 예정)

*반포현대아파트 재건축조합 1인당 1억3500만원 부담금 통지[2018년5월 관리처분신청일]

등이 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 하지 못해 조합원 1인당 부담금을 통지 예정.

전국 60여 개 사업장에 약 2500억 원 규모의 부담예정

통지된 상태로, 준공 시점에 최종 부담금이 확정되면 징수가 진행된다.

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*초과이익환수 부담금액 예상 1억3569만원 이상 서울 반포현대아파트.

서울 강남권 주요 지역 재건축 조합원은 1인당 적게는 수억원에서 많게는 10억원이 넘는 부담금을 내야 할 전망이다. 민간택지 분양가 상한제까지 시행되며 수익성이 악화된 상황이어서 강남권 재건축 사업이 올스톱될 것으로 전문가들은 예상했다.

 헌재는 2014년 9월 서울 용산구 한남연립 재건축 조합이 “미실현 이익에 대한 과세는 과도한 재산권 침해”라며 제기한 위헌 소송에서 27일 재판관 전원 합헌 결정을 내렸다.

‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 제3조 등이 평등·비례·법률 명확성의 원칙과 재산권 침해 여부 등을 고려할 때 헌법에 위반되지 않는다”고 판단했다. 헌재는

“재건축부담금이 공시지가 통해 산정되고 상승분, 개발이익이 정당하다”고 판시했다.

*재건축초과이익환수제는 아파트 재건축에서 조합원이 얻은 이익을 일부 환수하는 제도다.

조합원 한 명당 3000만원 이상 개발 이익을 얻을 때 초과분의 최대 절반을 회수한다.

2006년 노무현 정부 때 처음 도입됐다.

한남연립 조합은 2012년 9월 정부가 조합에 1인당 5500만원의 부담금을 부과했다는 이유로 2013년 3월 첫 위헌법률심판을 신청했다. 하지만 2014년 7월 서울행정법원에서 기각됐다. 이후 2014년 9월 다시 헌법소원심판을 청구하며 재판이 본격화했다.

전국 지방자치단체에서 재건축부담금을 통지한 조합은 모두 16곳으로, 부담금 총액은 1254억원이다. 국토교통부 관계자는 “헌재의 이번 결정으로 재건축 사업에서 발생한 과도한 개발이익을 거둘 수 있게 됐고, 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

지난해2018년 4월 서울 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축 조합이 제기한 위헌 소송도 각하 결정을 내렸다. 준공 인가 이후에야 청구인들이 재건축부담금 부과 대상일지 여부가 결정되기 때문에 소송을 제기한 조합들이 현재 기본권을 침해받고 있지 않다고 판단했다.

전문가들은 이번 합헌 결정으로 서울 강남 재건축 사업이 줄줄이 중단될 것으로 내다봤다.

*서울 송파구 ‘문정동 136’ 조합원 작년 1인당 평균 5795만원의 부담금 예정액이 통보

*서초구 반포현대아파트 작년2018년 5월 강남권에서 두 번째로 규모가 컸다.

조합이 최초 제시한 부담금 (850만원)보다 16배 많은 예상액(1억3569만원)이 통보됐다.

*강남권 재건축 아파트 조합원이 내야 하는 초과이익환수 부담금이 최고 8억4000만원 추산

*서울 재건축아파트 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과다.

*강남4구(강남·서초·송파·강동) 15개 조합원 1인당 초과이익 부담금은 평균 4억4000만 추산

강남4구가 아닌 5개 단지의 조합원당 평균 부담금은 1억4620만원인 것으로 산출했다.

강남권 단지 중에서 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이었다.

3개 단지는 6억~6억7000만원, *가장 적은 단지는 1억6000만원이었다.

“분양가 상한제까지 겹친 터라 강남권 재건축이 올스톱될 가능성이 높다”고 전망했다.

2014년 재건축 조합을 설립한 대치동 대치쌍용2차 아파트는 작년 시공사까지 선정하고도 재건축 사업을 중단했다. 재건축 초과이익환수제를 적용받으면 조합원 분담금이 대폭 늘어나 재건축 사업성이 저하될 것이란 판단에서다.

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